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          濟南市物業服務收費管理實施辦法

          時間:2013-12-03
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          《濟南市物業服務收費管理實施辦法》

          濟南市物業管理辦法

          第一章 總則

          第一條 為加強本城市物業管理,規范物業管理行為,維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益,提高城市管理水平,根據有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定辦法。

          第二條 本辦法所稱物業,是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設施。本辦法所稱業主,是指物業的所有權人。本辦法所稱非業主使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。本辦法所稱物業管理企業,是指依法設立,以物業管理和服務為經營業務,并具有企業法人資格的經濟組織。

          第三條 本辦法適用于本市市區范圍內的城市物業管理。

          本市市區范圍內的住宅小區必須實行物業管理。

          物業管理區城的具體范圍由市物業行政主管部門劃定。

          第四條 市房產管理部門是本市物業管理的行政主管部門。各區房產管理部

          門受市房產管理部門委托負責本轄區內的物業管理工作。規劃、公安、土

          地、城建、公用事業、環衛、園林以及街道辦事處和居發委員會應當按照各

          自職責,配合市物業行政主管部門做好本市物業的管理工作。

            第二章 物業管理組織

            第五條 本市住宅小區的物業管理,實行業主大會和業主委員會制度。

          機關、企事業單位及商業大廈、寫字樓等單體建筑或專業服務的物業管理實

          行業主委托制。

            第六條 業主大會由物業管理區內全體業主組成。業主人數較多的,應

          當按比例推選業主代表。業主大會應當由過半數的業主出席方可舉行。

            市物業行政主管部門應當每年組織召開一次業主大會。特殊情況經百分

          之十五以上的業主提議,可以臨時召開。

            第七條 業主大會行使下列職權:

           ?。ㄒ唬┻x舉、罷免業主委員會組成人員:

           ?。ǘ┞犎?、審議業主委員會的工作報告,監督業主委員會的工作;

           ?。ㄈ┩ㄟ^和修訂業主公約;

           ?。ㄋ模└淖兒统蜂N業主委員會不適當的決定;

           ?。ㄎ澹Q定聘用或解聘物業管理企業;

           ?。Q定物業管理的其他有關事項。

            第八條 業主委員會由業主大會選舉產生。

            業主委員會由七至十一人組成,設主任一人、副主任一至二人。任期兩

          年。業主委員會成員可以連選連任。

            業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內到市物業行政主管部門登記

          備案。

            第九條 業主委員會的主要職責:

           ?。ㄒ唬┴撠熯x聘物業管理企業,與物業管理企業簽訂物業管理聘用合

          同;

           ?。ǘ┍O督物業管理企業的物業管理情況;

           ?。ㄈ┞犎I主和非業主使用人的意見和建議;

           ?。ㄋ模┡浜衔飿I管理企業落實各項管理措施;

           ?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。

            第十條 市物業行政主管部門應當定期組織業主委員會召開會議。業主

          委員會作出決定應當經全體組成人員過半數以上通過。

            第三章 物業管理企業

            第十一條 成立物業管理企業應當具備下列條件:

           ?。ㄒ唬┯衅髽I的名稱、章程和固定的辦公場所;

           ?。ǘ┯薪∪慕M織管理機構和一定數量的專業技術及管理人員;

           ?。ㄈ┚哂泄芾斫ㄖ娣e一萬平方米以上物業的能力;

           ?。ㄋ模┯腥f元以上貨幣注冊資金;

           ?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他條件。

            第十二條 物業管理企業必須依法登記,取得法人資格,并依照有關規

          定取得《物業管理企業資質證書》后,方可從事物業管理工作。

            第十三條 申辦《物業管理企業資質證書》,須提交以下資料:

           ?。ㄒ唬┪飿I管理企業資質審查申報表;

           ?。ǘ┓ǘù砣俗C明書和身份證明;

           ?。ㄈ┕芾碚鲁?、以營場所證明及資信證明;

           ?。ㄋ模└黝悓I管理人員的資格證書或證明文件;

           ?。ㄎ澹┢渌嘘P的文件、資料。

            第十四條 外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動,應當到市物

          業行政主管部門辦理注冊登記手續。

            第四章 物業管理服務

            第十五條 物業客理企業接受委托從事物業管理服務,應當與業主委員

          會或業主簽訂物業管理聘用合同,并自合同簽訂之日起十日內報市物業行政

          主管部門備案。

            第十六條 物來管理聘用合同應當包括以下內容:

           ?。ㄒ唬┪飿I管理服務的項目、范圍、內容及費用;

           ?。ǘ╇p方當事人的權利和義務;

           ?。ㄈ┕芾矸盏囊蠛蜆藴?;

           ?。ㄋ模┖贤谙?;

           ?。ㄎ澹┻`約責任及爭議的解決方式;

           ?。┊斒氯穗p方約定的其他事項。

            第十七條 物業管理服務事項應當包括下列內容:

           ?。ㄒ唬┓课莨灿貌课?、共用設備的使用、管理、維修和更新;

           ?。ǘ╇娞?、二次供水等設施的運行服務;

           ?。ㄈ┦占罾颓鍜弑嵀h境;

           ?。ㄋ模﹨f助公安機關搞好物業管理區域公共秩序及安全巡查工作;

           ?。ㄎ澹┪飿I管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理;

           ?。┪飿I管理區域內公共綠地及公共基礎設施的養護管理;

           ?。ㄆ撸┪飿I客理聘用合同確定的其他事項。

            第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施

          的管理單位,可以將本單位的專業服務事英,委托給物業管理企業實行統一

          服務。不實行委托服務的,有關市政設施管理單位應當服務到戶。

            第十九條 選聘物業管理企業,應當采取公開招標或邀請招標。采取公

          開招標的,招標工作由市物業行政主管部門組織實施。

            第二十條 業主委員會聘用物業管理企業后,原管理單位或部門應將物

          業管理有關的工作移交給新的物業管理企業,并提供涉及物業管理的有關檔

          案資料。

            第二十一條 物業管理企業被聘用后,應當與業主和非業主使用人簽訂

          服務合同。服務合同包括下列主要內容:

           ?。ㄒ唬┪飿I管理服務內容;

           ?。ǘ╇p方權利和義務;

           ?。ㄈ┵M用標準和交納期限;

           ?。ㄋ模┻`約責任及爭議解決方式;

           ?。ㄎ澹┢渌马?。

            第二十二條 物業管理聘用合同期滿,一方不再續簽合同的,應當在合

          同期滿兩個月前通知對方。物業管理聘用合同期滿前,物業管理企業破產或

          被注銷的,業主委員會可以委托市物業行政主管部門指定一家物業管理企業

          臨時實施該區域內的物業管理。

            物業管理企業應當在合同終止或中止后十五日內,騰出小區的物管理用

          房及其他物業管理服務設施,交出有關資料,辦理費用結算等移交手續。

            第二十三條 物業管理經費收入的主要來源:

           ?。ㄒ唬╅_發建設單位按規定繳納的物業管理公共資金;

           ?。ǘ┌匆幎ㄌ崛〉奈飿I共用部位維修基金利息;

           ?。ㄈ┌匆幎ㄊ杖〉奈飿I管理服務費;

           ?。ㄋ模m椢蟹帐杖?;

           ?。ㄎ澹┪飿I區域內公用設施、設備和公共場所的經營收入;

           ?。┢渌戏ㄊ杖?。

            本條第(一)項所列物業管理公共資金應當按有關規定專戶儲存,???/p>

          專用。

            本條第(三)項所列物業管理服務費由物業管理企業向業主和非業主使

          用人收取。物業管理服務收費的項目及標準由市物業行政主管部門會同價格

          行政主管部門共同制定,報市政府批準后公布實施。

            第二十四條 新建住宅小區的前期物業管理,由開發建設單位委托物業

          管理企業實施,費用由開發建設單位承擔。

            第二十五條 新建住宅小區的開發建設單位和原有住宅小區的管理單位

          在進行物業管理權移交時,應當按小區總建筑面積0.2%的比例向業主委員

          會提供配套的物業管理用房和配套建設的停車場(庫)、自行車棚等物業管

          理服務設施。物業管理用房、停車場(庫)、自行車棚等物業管理服務設施

          屬全體業主所有,任何單位和個人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交

          換、買賣。

            第五章 物業的使用和維護

            第二十六條 物業維護開門見山任,按下列規定劃分:

           ?。ㄒ唬┓课輧炔孔杂貌课?、自用設施設備,由業主或非業主使用人自行

          維護;

           ?。ǘ┓课莨灿貌课?、共用設施設備、配套的公共基礎設施,由受聘的

          物業管理企業負責維護。

           ?。ㄈ┦姓迷O施,由設施歸屬的管理單位負責維護。

            第二十七條 物業維護費用,按下列規定承擔:

           ?。ㄒ唬┓课葑杂貌课?、自用設施設備的維護費用,由業主或非業主使用

          人承擔;

           ?。ǘ┓课莨灿貌课?、共用設施設備的維護費用,由共同使用該房屋垢

          業主和非業主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔;房改已交納維修

          基金的業主應承擔的費用可依照有關規定從已交納的維修基金中列支;

           ?。ㄈ┡涮坠不A設施的維護費用,從已繳納的住宅小區物業管理公

          共資金中列支;

           ?。ㄋ模┦姓迷O施的維護費用,由管理該設施的單位承擔。

            第二十八條 房屋共用部位、共用設施設備、配套公共基礎設施及市政

          公用設施維修時,相鄰業主或非業主使用人應當予以配合。

            第二十九條 業主及非業主使用人使用物業不得有下列行為:

           ?。ㄒ唬p壞房屋承重結構,破壞房屋外貌;

           ?。ǘ┱加?、損壞房屋共用部位、共用設施設備或移裝共用設備;

           ?。ㄈ┰谔炀?、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建(構)筑

          物;

           ?。ㄋ模┣终季G地、損壞花草、樹木;

           ?。ㄎ澹﹣y倒垃圾、雜物;

           ?。┰诮ǎ嫞┲锷侠K掛物、亂帖、亂畫;

           ?。ㄆ撸┡欧庞卸?、有害物質或噪聲擾民;

           ?。ò耍┓?、法規禁止的其他行為。

            第三十條 供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等

          市政公用設施在物業管理區域內的新增、維修更新和改造時,該設施的管理

          單位應當向物業管理企業通報,按有關規定辦理施工手續,并做好施工后的

          恢復工作。

            第六章  法律責任

            第三十一條 物業管理企業違反本辦法第十二條、第十四條規定的,由

          市物業行政主管部門責令限期補辦手續,并可處以10000元以上30000元

          以下罰款。

            第三十二條 對不按規定交納費用的業主和非業主使用人,物業管理企

          業可要求其限期交納,并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的,物

          業管理企業可依法追交。

            第三十三條 物業管理企業及業主和非業主使用人違反本辦法,涉及規

          劃、土地、房屋、市容、環境衛生、市政設施、綠化、消防、治安管理的,

          由相關行政主管部門依照有關規定進行處理。

            第三十四條 物業管理企業與業主委員會或業主一方違反物業管理聘用

          合同發生糾紛時,可以由市物業行政主管部門進行調解。調解不成的,可依

          法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。

            第三十五條 物業管理企業不依法履行物業管理聘用合同義務,經多次

          教育仍不改正的,除按前條規定處理外,由市物業行政主管部門依照有關規

          定降低資質等級,直至取銷資質,收回資質證書。

            第三十六條 物業行政管理機關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞

          弊的,由其主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

            第三十七條 當事人對行政處罰不服的,可依法申請復議或提起訴訟。

          逾期不申請復議,也不起訴,又不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰的

          機關申請人民法院強制執行。

            第七章 附 則

            第三十八條 本辦法發布前已實施物業管理但不規范的,由市物業行政

          主管部門限期整改。

            本辦法施行前已經驗收交付使用的住宅小區,尚未實行物業管理的,由

          市物業行政主管部門限期實行物業管理。

            第三十九條 各縣(市)可參照本辦法執行。

            第四十條 本辦法具體應用中的問題由市物業行政主管部門負責解釋。

            第四十一條 本辦法自發布之日起施行

           

          山東省物業服務收費管理實施辦法

           

          第一條 為規范物業服務收費行為,根據國家發展和改革委員會、建設部

          《物業服務收費管理辦法》制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)?! ?nbsp; 

            第二條 本辦法所稱物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合

          同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維

          護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用?! ?nbsp; 

            第三條 本辦法適用于山東省范圍內經工商行政管理機關登記注冊,并

          經物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對住宅及寫字樓、工業

          區、商場(商埠)、賓館(酒店)等非住宅房屋提供社會化、專業化服務的

          收費行為?! ?nbsp; 

            第四條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業

          管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物

          業服務收費通過市場競爭形成?!?nbsp; 

            第五條 省政府價格主管部門會同省建設行政主管部門負責全省物業服

          務收費的監督管理工作?! ?nbsp; 

            縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責

          本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。     

            第六條 物業管理服務收費應遵循合理、公開的原則,以合理成本費用

          為基礎,結合不同類型物業的服務內容、服務質量確定。根據物業服務的性

          質、內容、質量、特點等不同情況,物業服務收費分別實行政府指導價和市

          場調節價?! ?nbsp; 

           ?。ㄒ唬樽≌^物業產權人、使用人提供公共性服務,其收費實行政

          府指導價,收費基準價及浮動幅度由設區的市價格主管部門會同房地產行政

          主管部門制定?!?br/>

            成立業主大會的住宅小區,可由業主大會或其授權業主委員會與物業管

          理企業根據各地制定的物業服務收費基準價和浮動幅度協商議定,經業主大

          會批準后執行,并報當地價格主管部門備案。協商不成的,由物業管理企業

          參照當地的基準價提出意見,報當地價格主管部門核定?! ?nbsp; 

            未成立業主大會的,由物業管理企業在當地規定的指導標準范圍內提出

          意見,報當地價格主管部門核定。    

           ?。ǘ嵭星捌谖飿I管理的住宅小區,按照建設單位與物業買受人的約

          定標準收取物業服務費。     

           ?。ㄈ懽謽?、工業區、商場(商埠)、賓館(酒店)等非住宅提供公共

          性服務,其收費實行市場調節價,收費標準由當事人雙方合同約定。政府價

          格主管部門應給予規范和指導?! ?nbsp; 

           ?。ㄋ模闈M足部分物業產權人、使用人需要或接受委托開展的特約服

          務,其收費實行市場調節價,收費標準由當事人雙方協商議定。      

           ?。ㄎ澹┌惭b并使用中央空調、電梯和二次加壓泵的物業項目,其機電設備運行電費屬代收代繳費用,物業管理企業應單獨列帳,公布每月耗電量、

          電費總額及分攤辦法,并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取?! ?/p>

                第七條 物業服務收費按房產證載明的房屋建筑面積計算,未計入房產

          證建筑面積的車庫、儲藏室、地下室不收取物業管理服務費。住宅小區內用

          于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室

          物業服務費,適當高于住宅物業服務收費標準?! ?nbsp; 

            第八條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標

          價,在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、

          收費范圍、收費標準等有關情況進行公示?! ?nbsp; 

            第九條 業主與物業管理企業協商議定物業服務費用的,可以采取包干

          制或者酬金制等形式約定物業服務費用?! ?nbsp; 

            包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧

          損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。     

            酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金

          支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不

          足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式?! ?nbsp; 

            第十條 實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服

          務成本、法定稅費和物業管理企業的合理利潤?! ?nbsp; 

            實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和

          物業管理企業的酬金。     

            物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:     

             1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;   

                 2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;     

             3、物業管理區域清潔衛生費用;     

             4、物業管理區域綠化養護費用;     

             5、物業管理區域秩序維護費用;     

          6、辦公費用;     

             7、物業管理企業固定資產折舊;     

             8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用; 9、經業主

          同意的其它費用。     

            物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通

          過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。   

            第十一條 實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務支出屬于代管

          性質,為所交納的業主所有,物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定

          以外的支出?! ?br/>

            物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決

          算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。     

            業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的

          收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。     

            第十二條 物業服務收費采取酬金制方式,物業管理企業或者業主大會

          可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業

          服務資金的收支情況進行審計?! ?nbsp; 

            第十三條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規政

          策,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。     

            第十四條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費

          用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者

          物業服務資金的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業

          管理企業可以依法追繳。   

            業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資

          金的,從其約定,業主負連帶交納責任。     

            物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者

          物業服務資金。     

            第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發建設單

          位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費用或者物業服務資金由開

          發建設單位全額交納?! ?nbsp; 

            第十六條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電

          視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費

          用的,可向委托單位收取手續費,不得向業主收取手續費等額外費用?! ?/p>

                第十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征

          得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。

          業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定

          使用?! ?nbsp; 

            第十八條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用

          的,其他部門和單位不得強行重復服務,強行收取費用。     

            第十九條 物業管理企業向價格主管部門申報收費標準或備案時,需提

          供物業管理服務收費等級申報表;申報收費標準的,還要提供申請物業管理

          收費標準的書面報告和成本測算材料?! ?nbsp; 

            第二十條 縣級以上政府價格主管部門會同房地產行政主管部門,要加

          強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、收費標準的監督。物業管

          理企業違反價格法律、法規和規定,由政府價格主管部門依據《中華人民共

          和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規和規定予以處

          罰。 

             第二十一條 住宅小區車輛停放服務收費標準,由當地價格主管部門

          另行制定。     

            第二十二條 本辦法自2004年11月1日起執行。

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